أدى تغيّر الظروف الاقتصادية وحركة سوق العقارات إلى زيادة حادة في النزاعات بين المؤجرين والمستأجرين. ومن أبرزها تحديد بدل الإيجار وإخلاء العقار المؤجَّر. وتنظّم دعوى الإخلاء قانون الالتزامات التركي (TBK رقم 6098)، فتحمي حقوق الطرفين وتوجب السير في الإجراءات على وجهها الصحيح.
نزاعات الإيجار مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بقواعد الإجراءات، وأصغر خطأ قانوني أو تفويت لموعد قد يضيّع الحق. لذلك من الحيوي تحليل الطرق القانونية والمواعيد والشروط تحليلًا صحيحًا قبل الدخول في إجراءات الإخلاء. يتناول هذا الدليل كل شيء من الطبيعة القانونية لتعهد الإخلاء إلى إجراءات المحكمة.
الوضع الحالي في قانون الإيجار
تحظى عقود إيجار المساكن والمحال المسقوفة في تركيا بحماية أحكام خاصة في قانون الالتزامات، الذي يهدف إلى حماية المستأجر بوصفه الطرف الأضعف في العقد. ولا يمنح انتهاء مدة العقد وحده المؤجر حق إخراج المستأجر. ويتجدد عقد الإيجار تلقائيًا كل سنة ما لم ينهِه المستأجر.
ولكي يُخرج المؤجر المستأجر بالطرق القانونية، يجب أن يتوافر أحد أسباب الإخلاء الواردة في القانون. ومع ارتفاع الإيجارات أصبحت دعاوى تحديد الإيجار والإخلاء من أكثر المجالات ازدحامًا في المحاكم، ولذلك يحتاج المؤجرون والمستأجرون معًا إلى معرفة حقوقهم معرفة تامة.
ما هي دعوى الإخلاء؟
دعوى الإخلاء هي دعوى يستند فيها المؤجر إلى الأسباب المشروعة المنصوص عليها في القانون ليُنهي عقد الإيجار بحكم قضائي ويستردّ العقار فارغًا. وتنقسم الأسباب عمومًا إلى مجموعتين: أسباب ناشئة عن المؤجر وأسباب ناشئة عن المستأجر. وقبل بدء الإجراءات القضائية ينبغي أن يجري التواصل بين الطرفين عبر قنوات الإنذار الرسمية وأن تُحسب المدد القانونية بدقة.
الإخلاء بموجب تعهد الإخلاء
من أكثر الطرق استخدامًا وأسرعها نتيجةً تعهد الإخلاء، وفيه يصرّح المستأجر كتابةً بأنه سيُخلي العقار في تاريخ محدد. ويشترط القانون شروطًا شكلية صارمة لصحته.
1. شروط صحة تعهد الإخلاء
- أن يكون مكتوبًا. فالوعود الشفهية بالإخلاء لا أثر قانوني لها. ويمكن أن يكون محررًا عاديًا أو منظّمًا أو مصدَّقًا لدى الكاتب بالعدل، والتعهدات الموثقة أقوى في الإثبات بكثير.
- أن يوقّعه المستأجر أو ممثله المفوَّض. وإذا تعدد المستأجرون فيُنتظر توقيعهم جميعًا.
- أن يصدر عن إرادة حرة دون ضغط أو تهديد.
- أن يُعطى بعد إبرام عقد الإيجار. وهذا أهم الشروط. فالتعهد الموقَّع في يوم إبرام العقد أو قبله يُعدّ باطلًا. والتعهدات الموقعة تحت ضغط العقد قبل أن ينتقل المستأجر إلى العقار باطلة، ويجب أن يكون تاريخ التعهد بعد تاريخ بدء العقد بمدة معقولة (كأسابيع أو أشهر).
- أن يتضمن تاريخ إخلاء محددًا (اليوم والشهر والسنة). والصياغة الغامضة قد تُبطله.
2. توقيع تعهد إخلاء على بياض
يحدث أحيانًا في العمل أن يوقّع المستأجر عند إبرام العقد تعهد إخلاء ترك تاريخه فارغًا. ووفق الاجتهاد القضائي المستقر لمحكمة النقض، يُعدّ المستأجر الذي وقّع على مستند فارغ قد قبل بأن يُستكمل لاحقًا. وعلى المستأجر الذي يدّعي أن التواريخ مُلئت بعد ذلك رغمًا عن إرادته أن يثبت ذلك بدليل كتابي. ولذلك فإن التوقيع على مستند فارغ محفوف بمخاطر كبيرة على المستأجر.
التنفيذ والدعوى المستندان إلى التعهد
يجوز للمؤجر الذي بيده تعهد صحيح أن يختار، خلال شهر واحد من تاريخ الإخلاء المذكور فيه، أحد طريقين:
- مراجعة دائرة التنفيذ: بدء ملاحقة تنفيذية بطلب الإخلاء، فيُرسل إلى المستأجر أمر إخلاء، وإذا لم يعترض خلال 7 أيام أصبح الإخلاء نهائيًا وأُخلي العقار.
- رفع دعوى أمام محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi).
وإذا اعترض المستأجر على الملاحقة (كأن يدّعي أن التوقيع ليس له أو أن التعهد باطل)، فعلى المؤجر أن يرفع أمام محكمة التنفيذ دعوى رفع الاعتراض، أو دعوى إخلاء أمام محكمة الصلح المدنية.
أسباب الإخلاء الأخرى
يمنح قانون الالتزامات المؤجر حق طلب الإخلاء لأسباب أخرى غير التعهد، ولكل منها شروطه وإجراءاته.
1. الإخلاء للحاجة
إذا نشأت حاجة المؤجر نفسه أو زوجه أو فروعه (الأبناء والأحفاد) أو أصوله (الوالدين والأجداد) أو غيرهم ممن يلتزم قانونًا بإعالتهم إلى مسكن أو محل عمل، جاز رفع دعوى الإخلاء للحاجة. ويجب أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة وملحّة. فمثلًا تُقبل عادةً الدعاوى المرفوعة لمؤجر يعود نهائيًا من الخارج أو لابنه المقبل على الزواج. أما ادعاءات الحاجة الصورية المختلقة لمجرد تأجير العقار لآخر بأجرة أعلى فترفضها المحاكم.
كما يمنع القانون المؤجر الذي أخلى مستأجره للحاجة من تأجير العقار لغير المستأجر السابق لمدة ثلاث سنوات دون سبب مشروع، وإلا جاز إلزامه بدفع تعويض للمستأجر السابق.
2. الإخلاء بسبب إنذارين مشروعين
إذا وُجّه إلى المستأجر الذي لم يدفع الأجرة في موعدها إنذاران مشروعان عن أجرة شهرين مختلفين خلال سنة إيجارية واحدة، جاز للمؤجر رفع دعوى إخلاء خلال شهر واحد من نهاية تلك السنة الإيجارية. ويُشترط أن تكون الإنذارات مكتوبة (ويُنصح عادةً بتوجيهها عبر الكاتب بالعدل)، وأن تتعلق بديون أجرة مستحقة الأداء، وأن تخص شهرين مختلفين ضمن فترة إيجارية واحدة. ولا يحقق توجيه أكثر من إنذار عن أجرة الشهر نفسه هذا الشرط.
3. عدم دفع الأجرة والملاحقة التنفيذية دون حكم (النموذج 13)
إذا لم يدفع المستأجر الأجرة، جاز للمؤجر قبل رفع الدعوى أن يبدأ عبر دائرة التنفيذ ملاحقة تنفيذية بطلب الإخلاء. ويمنح أمر الدفع المستأجر مهلة 30 يومًا للسداد (وهي المدة نفسها في المحال التجارية). فإذا لم يدفع الدين كاملًا مع الفوائد ومصاريف الملاحقة خلال 30 يومًا، جاز للمؤجر أن يطلب من محكمة التنفيذ الحكم بإخلائه. وهذه من أسرع الطرق.
4. الإخلاء لحاجة المالك الجديد
للمالك الجديد الذي اشترى عقارًا، إذا كانت له أو لزوجه أو لأقاربه المذكورين في القانون حاجة إلى مسكن أو محل عمل، أن يبلغ المستأجر كتابةً (بإنذار) خلال شهر واحد من تاريخ الشراء، ثم يرفع دعوى الإخلاء بعد مرور ستة أشهر. وله كذلك أن يستند إلى انتهاء مدة العقد المبرم مع المالك السابق، فيرفع الدعوى خلال شهر من نهاية المدة.
5. الإخلاء بعد مدة التمديد العشرية
عند انقضاء مدة التمديد العشرية منذ بدء عقد الإيجار، يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون أن يبيّن سببًا. ووفق المادة 347 من قانون الالتزامات، يمكن للمؤجر رفع دعوى لإنهاء العقد بشرط توجيه إخطار قبل نهاية كل سنة تمديد تلي المدة العشرية بثلاثة أشهر على الأقل.
الوساطة في دعاوى الإخلاء
أُجري في 1 سبتمبر/أيلول 2023 تغيير مهم جدًا، إذ أصبح اللجوء إلى مكتب الوساطة إلزاميًا قبل رفع الدعوى في النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار (الإخلاء وتحديد الإيجار والتكييف وغيرها). والوساطة وسيلة بديلة لحل النزاعات يجتمع فيها الطرفان مع مختص للتوصل إلى حل ودي.
- هي شرط لقبول الدعوى. فالدعاوى المرفوعة مباشرة أمام محكمة الصلح المدنية دون اللجوء إلى الوسيط تُردّ شكلًا.
- المدة. من حيث الأصل يجب إنهاء الوساطة خلال ثلاثة أسابيع من تاريخ الطلب، ويجوز للوسيط عند الضرورة تمديدها أسبوعًا واحدًا على الأكثر.
- النتيجة. إذا اتفق الطرفان فإن وثيقة الاتفاق لها قوة الحكم القضائي. وإذا لم يتفقا يحرر الوسيط المحضر النهائي، ولا يجوز رفع الدعوى إلا به.
كم تستغرق دعوى الإخلاء؟
ليس هناك جواب واحد. فالمدة تتوقف على ضغط العمل في المحكمة ومدد التبليغ وسرعة تقديم الطرفين للأدلة ونوع الدعوى. فالملاحقات التنفيذية المستندة إلى التعهد قد تنتهي أسرع بكثير إذا لم يعترض المستأجر، بينما تستغرق الدعاوى المرفوعة بعد الاعتراض، ودعاوى الحاجة التي تتطلب سماع الشهود أو فحص الخبراء، وقتًا أطول عمومًا. ويؤثر ازدحام المحاكم في المدن الكبرى مباشرة في مدة الدعوى.
أهمية الدعم القانوني المهني
أي خطوة خاطئة عند إعداد العقد أو توجيه الإنذارات أو إجراء الوساطة أو متابعة الدعوى قد تضطر إلى بدء العملية كلها من جديد. فمثلًا قد يؤدي تفويت ميعاد الإنذار ولو بيوم واحد إلى رد الدعوى شكلًا، مع ضياع الوقت ودفع مصاريف قضائية كبيرة. والعمل مع محامٍ متخصص في نزاعات الإيجار:
- يضمن إعداد العقود والتعهدات وفق القانون،
- يكفل متابعة المدد الساقطة للحقوق،
- يحمي حقوقكم في الوساطة،
- يساعد على سير الدعوى بأسرع صورة وأكثرها فعالية.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن أخذ تعهد إخلاء أثناء سريان عقد الإيجار؟
نعم، فبعد إبرام العقد وانتقال المستأجر إلى العقار يمكن تنظيم تعهد صحيح بالتراضي. والمهم أن يكون تاريخ التوقيع لاحقًا لتاريخ العقد.
ماذا يحدث إذا اعترض المستأجر على التوقيع في التعهد؟
تتوقف الملاحقة التنفيذية، وعلى المؤجر عندئذ رفع دعوى أمام محكمة التنفيذ أو محكمة عامة، مع فحص التوقيع، لرفع الاعتراض.
هل يجوز للمؤجر الذي أخلى مستأجره للحاجة أن يؤجر المسكن لغيره؟
لا يجوز ذلك لمدة ثلاث سنوات دون سبب مشروع، وإلا جاز إلزامه بتعويض للمستأجر السابق لا يقل عن أجرة سنة بحسب آخر سنة إيجارية.
هل الوساطة إلزامية قبل دعوى الإخلاء؟
نعم، فمنذ 1 سبتمبر/أيلول 2023 هي شرط لقبول نزاعات الإيجار، وتُردّ الدعاوى المرفوعة دونها شكلًا.
هل يمكنني إخلاء المستأجر فور شراء العقار؟
لا. على المالك الجديد إبلاغ المستأجر كتابةً خلال شهر من اكتساب العقار، ثم رفع دعوى الإخلاء بعد ستة أشهر، أو الاستناد إلى انتهاء مدة العقد القائم خلال شهر.
كيف يبدأ الإخلاء عند عدم دفع الأجرة؟
بملاحقة تنفيذية بطلب الإخلاء، فإذا لم يدفع المستأجر خلال 30 يومًا الممنوحة في أمر الدفع جاز للمؤجر أن يطلب الإخلاء من محكمة التنفيذ.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ولا يُعدّ استشارة قانونية، ويُرجى استشارة محامٍ في حالتكم الخاصة. ترجمة عن النص التركي الأصلي مع حذف التقديرات المتعلقة بمدد الدعاوى.