Kira Tahliye Davası

Kira Tahliye Davası

Kira Tahliye Davası ve Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Son yıllarda ekonomik koşulların değişmesi ve gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların ciddi şekilde artmasına neden olmuştur. Mülk sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıkların başında ise kira bedelinin tespiti ve kiralanan taşınmazın boşaltılması süreçleri gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kira tahliye davası, tarafların haklarını koruma altına alırken, sürecin usulüne uygun yürütülmesini zorunlu kılmaktadır. Kira Tahliye Davası

Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar, usul kurallarına son derece sıkı sıkıya bağlı olup, yapılacak en küçük bir hukuki hata veya sürenin kaçırılması hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle, tahliye sürecine girmeden önce yasal yolların, sürelerin ve gerekli şartların doğru analiz edilmesi hayati önem taşır. Bu kapsamlı rehberde, tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliğinden mahkeme süreçlerine kadar tüm detayları ele alacağız.

—

Kira Hukukunda Güncel Durum ve Uyuşmazlıklar

Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında özel hükümlerle korunmaktadır. Kanun koyucu, sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracıyı koruma amacı gütmektedir. Bu doğrultuda, kira sözleşmelerinin süresinin dolması, tek başına ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kira sözleşmesi, kiracı tarafından feshedilmediği sürece her yıl otomatik olarak yenilenir. Kira Tahliye Davası

Ev sahibinin kiracıyı yasal yollarla taşınmazdan çıkarabilmesi için kanunda sınırlı sayıda sayılan tahliye sebeplerinden birinin varlığı gerekir. Son dönemde kira fiyatlarındaki artışlar nedeniyle kira tespit davası ve tahliye talepleri adliyelerin en yoğun olduğu alanlar haline gelmiştir. Bu süreçte hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını tam anlamıyla bilmesi ve adımlarını buna göre atması gerekmektedir.

—

Kira Tahliye Davası Nedir?

Kira tahliye davası, kiraya veren kişinin, kanunda belirtilen haklı nedenlere dayanarak kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sonlandırmasını ve taşınmazın kendisine boş olarak teslim edilmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu davanın açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan belirli şartların gerçekleşmiş olması gerekir.

Kanuna göre tahliye nedenleri genel olarak kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere iki ana gruba ayrılır. Mahkeme süreci başlatılmadan önce, taraflar arasındaki iletişimin resmi ihtarname kanallarıyla kurulması ve kanuni sürelerin titizlikle hesaplanması gerekmektedir. Kira Tahliye Davası

—

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Kira ilişkilerinde en çok başvurulan ve en hızlı sonuç veren yöntemlerden biri, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği tahliye taahhütnamesidir. Ancak bir taahhütnamenin geçerli olabilmesi ve tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi sürecinin başarıyla tamamlanabilmesi için kanunun aradığı çok sıkı şekil şartları mevcuttur.

1. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhütnamesinin mahkeme veya icra dairesi önünde geçerli kabul edilebilmesi için şu şartları bir arada taşıması gerekir:

• Yazılı Olmalıdır: Taahhütname mutlaka yazılı şekilde düzenlenmelidir. Sözlü olarak verilen tahliye sözleri hukuken geçersizdir. Adi yazılı şekilde olabileceği gibi, noter huzurunda düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir. Noter kanalıyla yapılan taahhütnamelerin ispat gücü çok daha yüksektir.
• Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanmalıdır: Taahhütnameyi bizzat kiracının kendisi veya yetkilendirdiği vekili imzalamalıdır. Birden fazla kiracının olduğu durumlarda, tüm kiracıların imzası aranmaktadır. Kira Tahliye Davası
• Serbest İradeyle Verilmelidir: Kiracının herhangi bir baskı veya tehdit altında olmadan taahhütte bulunmuş olması gerekir.
• Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Verilmelidir: En kritik şart budur. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme yapılmadan önce imzalanmışsa geçersiz kabul edilir. Yargıtay kararlarına göre, kiracının konuta henüz yerleşmeden, sözleşme baskısı altında imzaladığı taahhütnameler hükümsüzdür. Taahhütnamenin düzenleme tarihinin, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden makul bir süre sonra (örneğin birkaç hafta veya ay sonra) olması gerekir.
• Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermelidir: Belgede, taşınmazın tahliye edileceği gün, ay ve yıl net olarak belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler içeren taahhütler geçersiz sayılabilir. Kira Tahliye Davası

2. Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzalanması Durumu

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri de kiracının, kira sözleşmesi imzalanırken tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesine imza atmasıdır. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre; boş kağıda veya boş taahhütnameye imza atan kiracı, bunun sonradan doldurulacağını kabul etmiş sayılır. Kiracı, imzaladığı belgenin üzerindeki tarihlerin kendi iradesi dışında sonradan doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ancak yazılı delille ispat etmek zorundadır. Dolayısıyla, boş belgeye imza atmak kiracı açısından oldukça büyük riskler barındırır. Kira Tahliye Davası

—

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi ve Dava Süreci

Elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya veren, taahhüt edilen tarihin gelmesinden itibaren 1 ay içinde iki yoldan birini seçebilir:

1. İcra Dairesine Başvurmak: Doğrudan icra dairesine giderek kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde bu takibe itiraz etmezse, tahliye kararı kesinleşir ve taşınmaz tahliye edilir.

2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Açmak: Doğrudan mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.

Eğer kiracı icra takibine itiraz ederse (örneğin imzanın kendisine ait olmadığını veya taahhütnamenin geçersiz olduğunu ileri sürerse), kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir. Bu süreçlerin takibinde uzman bir Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak, hak kayıplarının önüne geçecektir. Kira Tahliye Davası

—

Diğer Kira Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhütnamesi dışındaki durumlar için de ev sahibine tahliye talep etme hakkı tanımıştır. Bu nedenlerin her birinin kendine özgü şartları ve usulleri bulunmaktadır. Kira Tahliye Davası

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı ortaya çıkarsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.

Bu davanın kabul edilebilmesi için ihtiyacın;

• Gerçek,
• Samimi,
• Ve zorunlu olması gerekir.

Örneğin, yurt dışından kesin dönüş yapacak olan bir ev sahibinin veya evlenecek olan çocuğunun oturması için açılan davalar genellikle samimi kabul edilir. Ancak sadece daha yüksek bedelle başkasına kiraya vermek amacıyla uydurulan sanal ihtiyaç iddiaları mahkemelerce reddedilmektedir. Ayrıca kanun, ihtiyaç sebebiyle kiracısını çıkaran ev sahibinin, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralamasını yasaklamıştır. Aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir. Kira Tahliye Davası

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya, farklı aylara ait kira borçları için iki adet haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir.

Bu yöntemle tahliye talep edebilmek için:

• İhtarların yazılı olması (genellikle noter aracılığıyla çekilmesi tavsiye edilir),
• Muaccel (günü gelmiş) kira borçlarına ilişkin olması,
• Bir kira dönemi içinde iki farklı aya ait olması gerekmektedir.

Aynı ayın kirası için birden fazla ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar şartını oluşturmaz.

3. Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İlamsız İcra Takibi (Örnek 13)

Kiracı kirasını ödemiyorsa, ev sahibi mahkeme davası açmadan önce icra müdürlüğü kanalıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde, borcu ödemesi için 30 günlük (işyeri kiralarında da 30 gün) yasal süre tanınır.

Kiracı bu 30 günlük süre içinde borcun tamamını, faizi ve takip masraflarıyla birlikte ödemezse, ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesine karar verilmesini talep edebilir. Bu yöntem, kiracının tahliyesi süreci içerisinde en hızlı sonuç veren yollardan biridir.

4. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Bir taşınmazı satın alan yeni malik, eğer kendisinin, eşinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı varsa, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak (ihtarname ile) bildirmek şartıyla, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik dilerse, eski malik ile yapılan sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak da sözleşme sonundan itibaren 1 ay içinde dava açma hakkına sahiptir.

5. On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmaksızın sözleşmeye son verebilir. TBK Madde 347 uyarınca, on yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce ihbarda bulunmak koşuluyla, kiraya veren dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir.

—

Kira Tahliye Davalarında Arabuluculuk Süreci

01 Eylül 2023 tarihi itibarıyla hukuk sistemimizde çok önemli bir değişiklik yapılmıştır. Bu tarih itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunlu hale getirilmiştir.

Arabuluculuk, tarafların bir uzman eşliğinde bir araya gelerek dostane bir çözüm bulmalarını amaçlayan alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir.

• Dava Şartıdır: Arabulucuya başvurulmadan doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılan davalar, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
• Süresi: Arabuluculuk süreci, başvurudan itibaren kural olarak 3 hafta içinde sonuçlandırılmalıdır. Zorunlu hallerde arabulucu bu süreyi en fazla 1 hafta daha uzatabilir.
• Sonuç: Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmaya varırlarsa hazırlanan anlaşma belgesi mahkeme ilamı hükmündedir. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu nihai tutanağı düzenler ve ancak bu tutanakla birlikte mahkemede dava açılabilir.

—

Kira Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Mülk sahiplerinin en çok merak ettiği sorulardan biri de tahliye davası ne kadar sürer sorusudur. Bu sorunun tek bir cevabı olmamakla birlikte, davanın açıldığı adliyenin iş yoğunluğuna, tebligat sürelerine, tarafların delillerini sunma hızına ve davanın türüne göre süreç değişiklik gösterir.

Ortalama bir değerlendirme yapmak gerekirse;

• Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri, kiracının itiraz etmemesi durumunda 1 ila 3 ay gibi kısa bir sürede sonuçlanabilir.
• Kiracının itirazı üzerine sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davaları ise genellikle 8 ila 18 ay arasında sürebilmektedir.
• İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında tanık dinlenmesi, bilirkişi incelemesi yapılması gibi süreçler davanın uzamasına neden olabilir.
• Bölgesel olarak, büyükşehirlerdeki mahkeme yoğunluğu davanın süresini doğrudan etkiler. Örneğin Ankara genelinde ve özellikle hızla büyüyen Akyurt, Pursaklar, Çubuk gibi bölgelerde mahkemelerin iş yükü davanın seyrini değiştirebilmektedir.

—

Tahliye Sürecinde Profesyonel Hukuki Desteğin Önemi

Kira sözleşmelerinin kurulması, ihtarnamelerin çekilmesi, arabuluculuk görüşmelerinin yürütülmesi ve tahliye davalarının takibi aşamalarında atılacak yanlış bir adım, tüm sürecin sıfırdan başlamasına yol açabilir. Örneğin, ihtarname süresinin bir gün dahi kaçırılması, açılan davanın usulden reddedilmesiyle sonuçlanır. Bu durum hem zaman kaybına hem de ciddi yargılama giderlerinin ödenmesine sebebiyet verir.

Kira uyuşmazlıklarında uzmanlaşmış bir kira hukuku uzmanı avukat ile çalışmak;

• Sözleşmelerin ve taahhütnamelerin kanuna uygun hazırlanmasını sağlar,
• Hak düşürücü sürelerin takibini garanti altına alır,
• Arabuluculuk görüşmelerinde haklarınızı korur,
• Mahkeme sürecinin olabildiğince hızlı ve etkin yürütülmesine yardımcı olur.

ÖZDEMİR HUKUK VE DANIŞMANLIK, Ankara ve çevre ilçelerinde gayrimenkul hukuku, kira tespit ve tahliye davalarında uzun yıllara dayanan deneyimiyle müvekkillerine profesyonel hukuki destek sunmaktadır. Hak kaybı yaşamamak ve mülkiyet haklarınızı güvenle korumak için uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

—

Sonuç

Kira uyuşmazlıkları ve kira sözleşmesinin feshi süreçleri, her somut olayın kendine has dinamiklerine göre değerlendirilmesi gereken hassas konulardır. İster kiracı olun ister ev sahibi, yasal haklarınızı doğru zamanda ve doğru usulle kullanmanız hayati önem taşır. Tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği, süre hesaplamaları ve dava şartı arabuluculuk süreçleri hata kabul etmeyen hukuki alanlardır. Bu süreçte uzman bir hukuk ofisinden profesyonel destek almak, karşı karşıya kalabileceğiniz maddi ve manevi zararları önlemenin en güvenli yoludur. Süreçlerinize dair detaylı bilgi almak için bizimle İletişim sayfamız üzerinden doğrudan irtibata geçebilirsiniz.

—

Sık Sorulan Sorular

S: Kira sözleşmesi devam ederken tahliye taahhütnamesi alınabilir mi?

Kira sözleşmesi kurulduktan ve kiracı taşınmaza yerleştikten sonra, tarafların karşılıklı rızasıyla her zaman geçerli bir tahliye taahhütnamesi düzenlenebilir. Önemli olan husus, taahhütnamenin imza ve düzenleme tarihinin kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir güne ait olmasıdır.

S: Kiracı tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz ederse ne olur?

Kiracı icra takibi sırasında taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerek itiraz ederse, icra takibi durur. Bu durumda kiraya verenin, imza incelemesi yaptırmak ve itirazın kaldırılmasını sağlamak amacıyla İcra Hukuk Mahkemesinde veya genel mahkemede dava açması gerekir.

S: Ev sahibi kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı çıkardıktan sonra evi başkasına kiralayabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, gereksinim amacıyla kiracının tahliye edilmesini sağlayan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde, ev sahibi eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kılınabilir.

S: Kira tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek şart mıdır?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan doğrudan mahkemede açılan tahliye davaları, usul yönünden reddedilmektedir.

S: Yeni satın aldığım evdeki kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

Taşınmazı yeni satın alan kişi, kiracıyı doğrudan hemen çıkaramaz. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmek şartıyla, satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir veya eski sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava yoluna başvurabilir.

S: Kira bedelinin ödenmemesi durumunda tahliye süreci nasıl başlatılır?

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatılarak ödeme emri gönderilir. Kiracıya borcunu ödemesi için verilen 30 günlük yasal süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren İcra Mahkemesinden kiracının tahliyesini talep etme hakkı kazanır.

Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için mutlaka bir avukata danışın.