Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira Tespit Davası Rehberi: 2026 Güncel Mevzuat ve Süreçler
Kira fiyatlarının piyasa gerçekleriyle arasındaki makasın açılması, 2026 yılında hem ev sahiplerini hem de kiracıları hukuki yollar aramaya itmiştir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, başlangıçta belirlenen bedelin düşük kalması durumunda en sık başvurulan yöntem kira tespit davası olmaktadır. Peki, kira tespit davası ne zaman açılabilir? İşte tüm detaylarıyla 2026 kira hukuku rehberi.
Kira Tespit Davası Şartları 2026
Bir kira bedelinin mahkeme yoluyla yeniden belirlenebilmesi için belirli yasal şartların oluşması gerekir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen bu dava, keyfi bir artış talebi değil, objektif kriterlere dayalı bir dengeleme aracıdır.
Kira tespit davası şartları 2026 yılı itibarıyla şu ana başlıklar altında toplanır:
Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü (ispat edilebilir) bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
Hukuki Yarar: Davacının, kira bedelinin artırılmasında veya azaltılmasında korunmaya değer bir menfaati olmalıdır.
Arabuluculuk Başvurusu: 2023’ten beri zorunlu olan arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz.
Süre Şartları: Kanunda belirtilen 5 yıllık veya 1 yıllık sürelerin dolmuş olması veya ihtarname şartlarına uyulması gerekir.
Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı Nedir?
Hukuk sistemimizde en çok karıştırılan konulardan biri “5 yıl” meselesidir. Aslında kira tespit davası teknik olarak her zaman açılabilir; ancak davanın sonucu bu süreye göre değişir.
Kira tespit davası 5 yıl kuralı, kira bedelinin TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) sınırına takılmadan, piyasadaki “rayiç bedel” üzerinden belirlenebilmesi için gereken süredir. Eğer kira sözleşmenizin üzerinden 5 yıl geçmişse, hakim artık sadece enflasyona bakmaz; o bölgedeki emsal kira bedeli hesaplama kriterlerini, evin durumunu ve hakkaniyet indirimini de hesaba katar.
Eğer sözleşme henüz 5 yılı doldurmamışsa, açılacak davada hakim en fazla TÜFE 12 aylık ortalaması kadar artışa hükmedebilir. Bu nedenle, piyasa rayicine çıkmak isteyen ev sahipleri için 5 yılı dolan kiracı kira artışı 2026 yılında en kritik dönemeçtir. Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
“Dava dosyasını ne zaman mahkemeye sunmalıyım?” sorusunun yanıtı, davanın hangi dönemden itibaren geçerli olmasını istediğinize bağlıdır. Kanuna göre, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için çok kritik bir zamanlama vardır. Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Bu noktada kira tespit davası ihtarname süresi devreye girer. Eğer;
Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce davayı açmışsanız,
Veya yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya noter onaylı bir ihtarname gönderip, yeni dönem içinde davayı açmışsanız,
Mahkemenin belirlediği rakam, geriye dönük olarak o yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli sayılır. Aksi takdirde, belirlenen bedel ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Arabuluculuk Süreci
2026 yılında bir kira davası açmadan önce durmanız gereken ilk durak arabulucudur. Kira bedelinin tespiti davası arabuluculuk aşaması, tarafların bir masa etrafında oturup anlaşmaya çalışmasını hedefler.
Arabuluculuk sürecinde taraflar el sıkışırsa, hazırlanan tutanak mahkeme ilamı gücündedir. Eğer anlaşma sağlanamazsa, arabulucudan alınan “anlaşamama tutanağı” ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabilir. Unutmayın, arabuluculukta geçen süreler, yukarıda bahsettiğimiz 30 günlük ihtarname sürelerini durdurmaz; bu yüzden takvimi çok dikkatli yönetmek gerekir. Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Emsal Kira Bedeli Hesaplama Nasıl Yapılır?
Mahkeme, 5 yılı dolmuş bir kira ilişkisinde yeni rakamı belirlerken bir bilirkişi heyeti atar. Bu heyet şu unsurları inceler:
Taşınmazın Konumu: Merkezi olması, ulaşım imkanları, manzara.
Evin Durumu: Binanın yaşı, asansör, otopark, evin içindeki tadilatlar.
Emsaller: Bölgedeki benzer özelliklere sahip evlerin boş olarak kiraya verilme bedelleri.
Burada dikkat edilmesi gereken husus hakkaniyet indirimidir. Yargıtay uygulamalarına göre, kiracı “eski kiracı” olduğu için piyasa rayicinden genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim yapılır. Yani boş evin kirası 30.000 TL ise, mahkeme eski kiracı için bu bedeli 24.000 – 27.000 TL bandında belirleyebilir.
Önemli Not: 2026 yılı itibarıyla, kira tespit davası sonucu belirlenen bedeller kesinleşmeden icraya konulamaz. Yani mahkeme kararı çıksa bile, kararın kesinleşmesi (üst mahkeme süreçlerinin tamamlanması) beklenmelidir.
Özetle: Zamanlama Her Şeydir
Kira tespit davası ne zaman açılabilir sorusunun özeti şudur: Hak kaybına uğramamak için kira sözleşmenizin yıl dönümünü bir kenara not edin. 5 yılın dolmasına yaklaşırken piyasa araştırmanızı yapın ve yeni dönemin başlamasına 30 günden fazla zaman varken ihtarname kozunu kullanın.
Kira hukuku, matematiksel hesaplamalar ile hukuki stratejilerin birleştiği hassas bir alandır. Süreci profesyonel bir avukat desteğiyle yürütmek, usul hatalarından kaynaklı (örneğin 30 gün kuralını kaçırmak gibi) yıllar sürecek hak kayıplarının önüne geçecektir. Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
