مع اتساع الفجوة بين بدلات الإيجار وواقع السوق، يبحث المؤجرون والمستأجرون على حد سواء عن الطرق القانونية. وخاصة في عقود الإيجار طويلة الأمد التي بقي فيها البدل المتفق عليه في البداية أدنى بكثير من مستوى السوق، فإن أكثر الوسائل استخدامًا هي دعوى تحديد الإيجار. فمتى يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار؟ إليكم دليلًا في قانون الإيجار التركي.
شروط دعوى تحديد الإيجار
لكي تعيد المحكمة تحديد بدل الإيجار، يجب توافر شروط قانونية معينة. وهذه الدعوى، التي ينظمها قانون الالتزامات التركي (TBK)، ليست طلب زيادة تعسفيًا، بل أداة موازنة تقوم على معايير موضوعية. وأهم شروطها:
- عقد إيجار صحيح: أن تقوم بين الطرفين علاقة إيجارية مكتوبة أو شفهية يمكن إثباتها.
- المصلحة القانونية: أن تكون للمدعي مصلحة مشروعة في زيادة بدل الإيجار أو تخفيضه.
- اللجوء إلى الوساطة: فالوساطة إلزامية منذ عام 2023، ولا يجوز رفع الدعوى قبل استكمالها.
- الشروط الزمنية: أن تكون المدد المنصوص عليها قانونًا (كمدة السنوات الخمس) قد انقضت، وأن تُراعى شروط الإخطار.
ما هي قاعدة السنوات الخمس؟
من أكثر المسائل التباسًا في نظامنا القانوني مسألة «الخمس سنوات». فمن الناحية الفنية يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار في أي وقت، لكن نتيجة الدعوى تختلف بحسب هذه المدة.
تتعلق قاعدة السنوات الخمس بالمدة التي يمكن بعدها تحديد بدل الإيجار على أساس «أجرة المثل» في السوق دون التقيّد بسقف مؤشر أسعار المستهلك. فإذا انقضت خمس سنوات على عقد الإيجار، فلا ينظر القاضي إلى التضخم وحده، بل يأخذ في الاعتبار أيضًا أجرة المثل في تلك المنطقة وحالة العقار وخصم الإنصاف.
أما إذا لم يُكمل عقد الإيجار خمس سنوات، فلا يجوز للقاضي أن يحكم بزيادة تتجاوز متوسط مؤشر أسعار المستهلك لاثني عشر شهرًا. ولذلك فإن اللحظة التي يُتم فيها المستأجر خمس سنوات هي المنعطف الأهم للمؤجرين الراغبين في بلوغ مستوى السوق.
متى يمكن رفع الدعوى؟
يتوقف وقت رفع الدعوى على الفترة التي تريد أن يسري منها البدل الجديد. فوفق القانون يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار في أي وقت. لكن هناك قاعدة توقيت حاسمة إذا أردتم أن يسري البدل الذي تحدده المحكمة من بداية فترة الإيجار الجديدة.
وهنا يأتي دور مدة الإخطار. فإذا:
- رفعتم الدعوى قبل بدء فترة الإيجار الجديدة بثلاثين يومًا على الأقل، أو
- وجّهتم إلى المستأجر إنذارًا موثقًا لدى الكاتب بالعدل قبل الفترة الجديدة بثلاثين يومًا على الأقل، ثم رفعتم الدعوى خلال الفترة الجديدة،
فإن المبلغ الذي تحدده المحكمة يسري بأثر رجعي من اليوم الأول لتلك الفترة الجديدة. وإلا فلا يسري البدل المحدد إلا ابتداءً من سنة الإيجار التالية.
مرحلة الوساطة
المحطة الأولى قبل رفع دعوى الإيجار هي الوساطة، وهدفها جمع الطرفين حول طاولة واحدة لمحاولة الاتفاق. فإذا اتفق الطرفان، فإن المحضر المعدّ له قوة الحكم القضائي. وإذا لم يتم الاتفاق، يمكن اللجوء إلى محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi) مع «محضر عدم الاتفاق» الصادر عن الوسيط. ولأن التقويم الزمني بالغ الأهمية، ينبغي إدارته بعناية شديدة وعدم افتراض أن المدة المنقضية في الوساطة تحمي مواعيد الإخطار.
كيف تُقدَّر أجرة المثل؟
في عقد إيجار تجاوز خمس سنوات، تعيّن المحكمة لجنة خبراء لتحديد الرقم الجديد. وتفحص اللجنة العناصر الآتية:
- موقع العقار: مركزيته ووسائل المواصلات والإطلالة.
- حالة العقار: عمر المبنى والمصعد وموقف السيارات والتجديدات داخل المسكن.
- المقارنات: بدلات إيجار العقارات المماثلة الخالية في المنطقة.
ومن النقاط المهمة خصم الإنصاف. ففي العمل القضائي يُجرى عادةً تخفيض عن أجرة السوق لأن الشاغل مستأجر قائم، ويتوقف مقداره على وقائع الدعوى وتقدير الخبير، فلا ينبغي افتراضه مسبقًا.
الخلاصة: التوقيت هو كل شيء
لتجنب ضياع الحقوق، دوّنوا ذكرى سنوية عقد الإيجار. وعند اقتراب السنوات الخمس، أجروا دراستكم للسوق، واستخدموا خيار الإخطار ما دام يتبقى أكثر من ثلاثين يومًا على بدء فترة الإيجار الجديدة.
قانون الإيجار مجال دقيق تلتقي فيه الحسابات بالاستراتيجية القانونية. والاستعانة بمحامٍ مختص تمنع الأخطاء الإجرائية، مثل تفويت قاعدة الثلاثين يومًا، التي قد تكلّف سنوات من ضياع الحقوق.
الأسئلة الشائعة
متى يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار؟
يمكن رفعها في أي وقت، لكن لكي يسري البدل الجديد من بداية فترة الإيجار الجديدة ينبغي رفع الدعوى أو توجيه إنذار موثق قبل بدء تلك الفترة بثلاثين يومًا على الأقل.
ما هي قاعدة السنوات الخمس؟
بعد خمس سنوات من عقد الإيجار، يمكن للمحكمة تحديد البدل بحسب أجرة المثل في السوق بدلًا من التقيّد بمتوسط مؤشر أسعار المستهلك لاثني عشر شهرًا.
هل الوساطة إلزامية؟
نعم، فمنذ عام 2023 يجب اللجوء إلى الوساطة قبل رفع دعوى تتعلق بنزاع إيجاري.
أي محكمة تنظر الدعوى؟
محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi).
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ولا يُعدّ استشارة قانونية. ترجمة عن النص التركي الأصلي مع تصحيح مواضع غير دقيقة فيه.